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关于请求相关机关用尽政策和法律措施,尽快交付中山集团已取得使用权土地的律师函

来源:本站 发布时间:2011/9/18 1:03:49 点击量:
  

关于请求相关机关用尽政策和法律措施,尽快交付中山集团已取得使用权土地的律师

(注:相关城市和单位均为化名)

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尊敬甲市规划和国土委员会并XX主任:

南英公司和车辆公司均是中山集团全额投资的下属公司。本律师受上述二公司(以下称受让方)的委托,担任其代理人,就南英公司在两年多之前受让乙取得一宗土地使用权,由于相关部门相互推诿,没有采取强有力的行政和法律措施,该地块上仍滞留8家非法占有国有土地使用权的经营性企业,至今无法交付土地,受让方无法进场投资建设,给其在甲的经营发展造成了一定的影响和巨大的损失。现本律师专函向贵委汇报,恳请贵委领导高度重视关注此案,成立领导小组,专门负责处理和协调此案,采取强制拆除措施,尽快交付已签订出让合同并早已付清出让金的土地给受让方,或置换乙另一宗土地给受让方。如果有关部门还是推诿拖延,执法不力,也没有其他可变通的方案的话,受让方只有通过法律途径追究贵委的法律责任。中山集团是我省装备制造业龙头企业,许多项目均为省、市重点建设项目,此事一拖再拖,作为上市企业,媒体及股民均关心中山集团的发展,我们也不希望此事在媒体上爆光,均造成不良影响,我们也不希望此事惊动省、市主要领导。

 

一、受让土地经过和现状

2009年3月,中山集团下属企业——南方公司(受让方)与甲市国土资源和房产管理局(以下简称甲市国土房产局,出让方)签订了一份《土地使用权出让合同》,通过挂牌取得位于乙港后方一宗国有土地使用权【合同号甲地合字(2008)XX,宗地号为J310-00XX,土地用途为交通设施用地,土地使用期限为2009年3月17日起至2019年3月16日止】。合同签订后,受让方于2009年3月23日足额支付了本合同总地价款6,905,100元。同年4月1日,甲市国土房产局为此专门发函《关于做好土地移交工作的函》(甲国房函(2009)448号)至甲市田港集团有限公司。时至今日,目前该地块上仍滞留8家经营性企业,合计占用14500平方米土地,约占合同购地面积19063平方米的3/4,致使车辆公司至今无法进场投资建设。

购地两年多来,为争取早日进场开工建设,受让公司积极与甲规划国土委土地储备中心、甲市规划国土委滨江管理局(以下简称滨江管理局)、乙区政府、田港集团有限公司、田四村及滞留在目标地块上的经营企业沟通协调,包括市规划国土委主持的协调会议三次,乙区及滨江分局主持的会议二次,滨江管理局在今年3月18日向乙区规划国土监察局发出《关于清理J310-XXXX宗地建构筑物的信函》,要求其尽快清场,但区规划国土监察局不予理睬。之后,中山集团总裁在今年7月以个人名义给甲市规划国土委主任递过申请,车辆公司也以单位名义向甲市规划国土委递过申请。8月15日,滨江管理局书面文件回复中山集团已将此案移送甲市规划土地监察支队,支队则称其于2011年9月2日将此案移交乙区规划国土监察局处理,但区规划国土监察局认为市国土规划委对该宗土地没有清场就急于出让是不合法的,并称滞留宗地有复杂的历史遗留问题,按兵不动。同时,区规划国土监察局与市规划国土委及市规划土地监察支队并无行政管理(隶属)关系,二级机构均没有采取任何有力的法律措施,至今仍无任何实质性进展,受让方心急如焚。

中山集团计划在目标地块投资建设“甲市车辆园”,并安排由下属公司——车辆公司投资开发运作。该项目是田港后方陆域的重要保障项目,计划建成田港唯一一家拖车高端服务中心,为田港2万多台牵引车提供及时周全服务,保障车辆运输安全与港区物流通畅。由于该宗地的合同使用期仅10年,目前时间已过两年多却仍无法正常交付,不得已车辆公司一直还在田港高价租用临时用地进行运营,所经营业务的升级与相关增值业务开展也一直迟迟未能推进。    

二、滞留在受让土地上经营的单位和个人均是非法占有国有土地的行为,其地上临时建筑物、附属物等均属于违法建筑,部分使用者与田港集团签订租赁合同的使用期限早已逾期,应当无条件拆除。如果协调不行,市规划国土委应当通过强制拆除和清理,或通过司法途径处理。

违法建筑是指未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定“在城市、镇规划区内进行临时建设的,应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的,不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。”第六十六条规定“建设单位或者个人有下列行为之一的,由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除,可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款(一)未经批准进行临时建设的;(二)未按照批准内容进行临时建设的;(三)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的”。第六十八条规定“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后,当事人不停止建设或者逾期不拆除的,建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施”。因此,本案中滞留宗地上的8家企业的临时建筑物、构筑物均未经过甲市城乡规划主管部门批准,部分单位与田港集团签订了租赁合同,但也早已超过了合同约定的使用期限,均是违法建筑,依法应当由建设者自行拆除,没有拆除的,政府规划主管部门有权强制拆除且不予补偿。具体分述如下:

1、滞留宗地上最大的企业--警辉运输公司是非法占有国有土地行为,其提出要政府或田港集团有限公司(以下简称田港集团)安置补偿,不能成立。上述宗地内有6332平方米土地是田港集团以“临时用地使用权”的形式出租给武警二工程处使用,现状有铁皮门卫室、集装箱、工程车等,北部有建造的厂房,现实际使用人为警辉运输公司(自称由原武警二甲工程处退役的人员组建),成为滞留此土地上最大的企业之一。田港集团建设指挥部地政建设监察室在2009年11月19日给田港实业股份有限公司就发出了《清场通知》,要求后者在2009年12月19日前清场退出,办理合同终止及其结算手续。滨江管理局在《关于清理J310-XXXX宗地建构筑物的信函》中也认定上述建构筑物“均未办理临时用地手续及报建手续”,要求乙区规划国土监察局“尽快清场”。2011年8月15日滨江管理局在对中山集团的复函中也认定是“宗地内的临时建筑涉嫌非法占用国有土地,根据职能划分,我局已将案件移交给甲市规划土地监察支队调查处理”。事实上,田港集团与武警二工程处所签订的最后一次临时用地使用权管理合同第二条上写明的“使用期限只有一年,即从2008年6月1日至2009年5月31日止”,在第七条还写明“如政府规划建设需要使用该地块时,乙方应无条件终止合同,并按甲方要求自行拆除并清理临时用地上的建筑物、构筑物和垃圾等,甲方不作任何的经济补偿。否则,甲方将依法拆除和清理,费用从乙方的临时用地保证金中扣除”。第八条上写明“乙方不得以任何形式将该临时用地转给任何第三者使用……”因此,田港集团出租时并未给警辉公司或武警二工程处有什么承诺,警辉公司拒绝搬迁毫无道理,其要求政府安置没有任何事实与法律依据。同时,作为出租方的田港集团有权利、有义务协助政府相关部门对该企业清场。

2、非法滞留宗地上占地面积很大的另一个单位是田港四村,村委会将土地出租给了几家企业(一家汽修厂,一个停车场,一个堆场),该村委会拒绝清场的借口是:2009年甲市国土资源和房产管理局征地时,只给了土地补偿费,但未对其地上附着物等补偿。而根据滨江管理局找到的当时的书面认定文件说明是:其地上的建筑物、构筑物是违法建筑,拆除后依法均不可能给予补偿。

3、此外,2010年后又非法进驻了轮胎、气站、汽修等几家小型商家。

总之,宗地上所有的占有国有土地的行为均违反了我国法律的相关规定,属于非法占有,应当无条件拆除清场,受让方也无义务给予任何补偿。

三、请求与建议。

基于以上的事实与理由,本律师恳请甲市规划国土委领导及其相关职能部门在百忙之中高度重视和关注此事,我建议

第一,请求甲市规划国土委领导牵头负责,成立领导小组,尽快安排相关职能部门,直接立案查处,依法作出行政处罚或限期拆除决定。逾期不拆除的,由甲市政府或乙区人民政府责成有关部门强制拆除,并妥善安置滞留单位与人员,及时交付宗地与受让方,并延长受让方土地使用年限。其原因:一是本案属于《甲市土地监察条例》第十条规定所称的“重大、复杂案件,非法占用国土地超过1000平方米”,“主管部门管辖特区发生的重大、复杂案件,派出机构管辖本辖区内发生的一般案件”。事实证明乙区规划国土监察局采取的查处力度不够;二是法律赋予了市规划国土监察支队有强制拆除权。《甲市规划土地监察条例》第九条规定“ 主管部门及派出机构行使下列监察权:(二)对违反规划土地法律、法规的行为进行调查,责令被监察部门和人员停止正在损害规划土地法律关系的行为,责令有关人员在规定的时间、地点就监察事项所涉及的问题作出解释和说明,必要时,可以依法采取查封、扣押等行政强制措施;(四)对违反规划土地法律、法规的行为和土地侵权行为依法实施行政处罚;必要时,可以对两层以下(含两层)的违法建筑物、附着物、在建物(以下统称违法建筑)实施强制拆除”。我国城乡规划法第66、68条也有类似规定(前面已经提到)三是本案涉及八家滞留单位,协调和强制拆除难度大,依据《甲经济特区监察条例》第四十条规定强制拆除时也需要多部门配合和强有力的协调机构,需要“通知公安、工商、税务、水电、运输、通讯、消防等部门和单位派员到场协助实施强制拆除”,“区政府、镇政府(街道办事处)应当根据需要对拆除行动进行组织协调”

第二,如若不行,则请甲市规划国土委置换另一宗相邻土地给受让方。乙区永X路与明X大道东北角交汇处有一块平整国土储备用地,约有14000平方米。如能置换这块地给受让方,考虑受让方二年多无法用地的损失及面积差(少了5000多平方米),请求甲市规划国土委延长国土使用的期限给受让方,并将受让方由南方中集改为中集车辆集团《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(二)工业用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年”。

第三、如果政府有关部门还是推诿拖延、执法不力,也没有其他可变通的方案的话,受让方只有通过法律途径追究土地出让方违约赔偿和行政不作为的法律责任。《出让合同》第十一条第二款中写明“因甲方(出让方)的过错致使乙方(受让方)延迟使用土地的,甲方承担由此造成乙方的经济损失”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十五条规定“出让方应当按照合同规定,提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的,土地使用者有权解除合同,并可请求违约赔偿”。我国行政赔偿法第四条规定“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的,受害人有取得赔偿的权利:……(四)造成财产损害的其他违法行为”。我国行政诉讼法第十一条规定“人民法院受理公民、法人和其他组织对下列具体行政行为不服提起的诉讼:…… (五)申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责,行政机关拒绝履行或者不予答复的。”当然,我们都不希望出现这种局面,我们也能理解甲市规划国土委的工作难度,但在万般无奈的情况下,也只能采取法律措施敦促有关工作人员严格执法、从严执法、加上执法力度。感谢甲市规划和国土资源委员会一直以来对中山集团发展给予的帮助!也请贵委想方设法、尽最大努力避免和减少中山集团损失的扩大。

                                                                                      广东星辰律师事务所合伙人、高级律师:欧湘富

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